Von der Tadoro-Redaktion · Letzte Aktualisierung: · 5 Min Lesezeit
Wenn der Eigentümer einer Immobilie verstirbt oder dauerhaft ausfällt, läuft der Verwaltungsalltag weiter, während die Erben oft monatelang im Erbverfahren stecken. Hypothekenraten werden weiter abgebucht, Grundsteuer ist weiterhin fällig, die Wohngebäudeversicherung erlischt nicht automatisch, Heizung und Dach brauchen weiterhin Wartung. Ohne Plan passieren typische Pannen: gesperrte Konten verhindern Lastschriften → Mahnungen, Strom- und Gassperrung. Versicherungsbeiträge werden vergessen → Schadenfall ohne Deckung. Hausverwaltungs-Korrespondenz bleibt liegen → versäumte Fristen bei Hausgeld und Eigentümerversammlungen. Der Immobilienverwaltungsplan benennt eine Vertrauensperson für jeden operativen Bereich und dokumentiert Zugangswege, Vertragsnummern und kritische Fälligkeiten. Er ergänzt – ersetzt aber nicht – den Grundbuchauszug (Eigentumsnachweis) und die Vorsorgevollmacht (rechtliche Befugnis). Diese drei greifen ineinander.
Vertrauensperson + funktionierende Übergabe
Eine konkrete Vertrauensperson benennen, die im Ernstfall die Immobilie 'übernimmt' – sei es als Erbe, als Bevollmächtigter oder als pragmatische Interimslösung. Diese Person braucht: Schlüssel (Haus + Briefkasten + Garage), eine Vorsorgevollmacht oder einen Konto-Vollmachtszugang, Kontakte zu Hausverwaltung, Mietern (falls vermietet) und Versicherer. Eine reine Vorsorgevollmacht ohne Schlüssel oder ohne Briefkastenzugang nützt nichts – die operative Übergabe muss tatsächlich funktionieren.
Laufende Verpflichtungen + Zahlungswege
Alle wiederkehrenden Zahlungen auflisten: Hypothekenraten (Bank + Kontonummer + Höhe), Grundsteuer (Finanzamt + Steuernummer + Fälligkeitsmonate Februar/Mai/August/November), Nebenkosten (Strom, Gas, Wasser, Müll, Internet, Hausgeld), Versicherungen (Wohngebäude, Hausrat, ggf. Eigentümer-Haftpflicht), Wartungsverträge (Heizung, Aufzug, Garten). Pro Position: Anbieter, Kundennummer, Zahlungsweise (Lastschrift oder Überweisung), ungefähre Höhe. Wichtig: bei Lastschriften das Bankkonto nennen, das die Abbuchungen trägt – wenn dieses Konto im Erbfall gesperrt wird, müssen Daueraufträge auf ein Treuhandkonto umgezogen werden.
Hausverwaltung + Mieter (falls vermietet)
Bei vermieteten Immobilien oder Eigentumswohnungen: Hausverwaltungs-Kontakt mit Vertragsnummer und üblicher Korrespondenz-Adresse. Bei Mietern: Mietverträge sind nach BGB §§ 564, 1922 weiter gültig – der Erbe tritt automatisch in den Mietvertrag ein. Keine kurzfristigen Kündigungen möglich. Mieter zeitnah informieren (neuer Ansprechpartner, neues Konto für Mietzahlungen). Bei anstehenden Renovierungen oder Reparaturen müssen Erben oder Bevollmächtigte Handwerker und ggf. Genehmigungen koordinieren.
Versicherungen – keine automatische Übernahme
Wohngebäudeversicherung erlischt nicht automatisch. Mit dem Tod des Versicherungsnehmers gehen alle Versicherungsverträge über das Gebäude im Wege der Universalsukzession (§ 1922 BGB) auf den Erben über. Anders als bei einem Verkauf der Immobilie (§§ 95–96 VVG) gibt es im Erbfall KEIN gesetzliches Sonderkündigungsrecht – die Erben können erst zum nächsten regulären Vertragsende kündigen. WICHTIG: Den Versicherer dennoch unverzüglich informieren – die meisten AVB schreiben das vor, sonst können Schadensleistungen verweigert werden. Hausratversicherung gleicher Mechanismus. Eigentümer-Haftpflicht (für vermietete Immobilien): unbedingt fortführen – sonst haftet der Erbe persönlich für Schäden, die durch das Gebäude verursacht werden.
Kritische Termine + Briefkasten-Logik
Liste der kritischen Termine: Grundsteuer-Fälligkeiten (15. Februar, Mai, August, November), Hypothekenraten (monatlich), Versicherungs-Hauptfälligkeit (jährlich), Wartungsverträge mit Kündigungsfristen. Briefkasten: jemand muss regelmäßig leeren – wichtige Fristen kommen oft per Brief (Mahnungen, Behördenpost, Versicherungs-Beitragsanpassungen). Die Vertrauensperson sollte einen Briefkastenschlüssel oder eine Postvollmacht haben. Tipp: einen separaten Ordner 'Immobilie' anlegen, in den die Vertrauensperson Korrespondenz ablegt.
Eigentum geht im Erbfall gemäß § 1922 BGB direkt auf die Erben über (Universalsukzession) – keine Übergangsphase, ab dem Todeszeitpunkt sind die Erben Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten. Bis zur Eintragung im Grundbuch (durch Erbschein oder notarielles Testament) können sie aber meist nicht über die Immobilie verfügen (verkaufen, neu belasten). Mietverträge laufen unverändert weiter (BGB §§ 564, 1922). Hypothekenverträge bleiben bestehen – Banken können nicht einseitig kündigen, aber bestehende Lastschriften können bei einem gesperrten Konto scheitern. Bei vermieteten Immobilien: Eigentümer-Haftpflicht gilt fort, Schadenersatzansprüche von Mietern gehen auf die Erben über. Eine Vorsorgevollmacht kann einer Vertrauensperson schon zu Lebzeiten Befugnisse geben (Konten verwalten, Korrespondenz öffnen, Hausverwaltung kontaktieren) – sie endet aber mit dem Tod (außer bei einer Vollmacht über den Tod hinaus, die das ausdrücklich regelt).
Den Plan selbst erstellen – kein offizielles Formular nötig. Hilfreiche Vorlagen: Verbraucherzentrale 'Notfallordner für Eigentümer'. Bei Eigentumswohnungen: Hausverwaltung kann beim Erstellen helfen, da sie alle laufenden Verpflichtungen kennt. Für die rechtliche Seite (Vorsorgevollmacht, Vollmacht über den Tod hinaus): Notar – zwingend bei Immobilien-Vollmachten, die bei Banken oder Grundbuchamt verwendet werden sollen. Versicherungs-Übersicht: über GDV.de oder direkt beim eigenen Versicherer.
Schlüssel und Vorsorgevollmacht getrennt verwalten – die Vertrauensperson hat Vollmacht, kommt aber nicht ins Haus, oder hat Schlüssel, aber keine Befugnis, das Konto für Daueraufträge zu nutzen. Beide gehören zusammen.
Auf das gemeinsame Bankkonto setzen – wird nach dem Todesfall oft erstmal gesperrt (zumindest bis ein Erbschein vorliegt). Daueraufträge scheitern → Mahnungen, Sperrungen. Eine separate Vollmacht über den Tod hinaus oder ein Treuhandkonto mit Bevollmächtigtem schützt davor.
Wohngebäudeversicherung nicht über den Tod informieren – viele Versicherer verweigern Leistungen im Schadenfall, wenn der Versicherungsnehmer nicht mehr lebt und sie nichts wussten. Innerhalb von einem Monat melden ist Pflicht.
Hausverwaltungs-Korrespondenz unterschätzen – bei Eigentumswohnungen kommen quartalsweise Hausgeldabrechnungen, jährlich Wirtschaftspläne und Eigentümerversammlungs-Einladungen. Ohne jemanden, der das öffnet, werden Fristen versäumt (Widerspruch gegen Abrechnungen, Stimmrecht auf Versammlungen).
Mietverträge schnell kündigen wollen – geht in der Regel nicht. Mietverträge gehen nach BGB §§ 564, 1922 unverändert auf die Erben über; Kündigungsfristen gelten weiter. Wer auf eine kurzfristige Kündigung hofft, verliert wertvolle Wochen.
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